בשנים האחרונות מסתמנת מגמה כלכלית בארץ לפיה מחירי הדיור עולים, הריבית על הלוואה לרכישת דירה נמוכה, ואנשים רבים, שרכשו דירות לפני מספר שנים ולקחו משכנתא, שנכון לאז הייתה בריבית גבוהה בהרבה, נמצאים היום בבעיה.

הם משלמים סכומים גבוהים בהרבה מכפי שניתן לשלם היום במסלולי המשכנתא החדשים, והם יכולים, אם יבחרו בכך, לחסוך בהחזרים החודשיים שלהם באמצעות מחזור משכנתא.

למה למחזר משכנתא?

כיום, בניגוד לעבר, עולם המשכנתאות מאופיין במסלולים רבים יותר המוכרים ליועצי משכנתאות שיכולים לבנות עבורכם תמהיל משכנתא (הרכב מסלולים) שיוביל לחסכון משמעותי לאורך השנים.

בניגוד לבנק, ליועץ משכנתאות יש אינטרס לייצג אתכם, ויש לו את הידע הדרוש להתנהלות מול הבנק, על מנת להשיג את הריביות הטובות ביותר, ולבנות תמהיל משכנתא שמתאים לצרכים שלכם במקום לצרכי הבנק.

הבנת התנאים למחזור משכנתא

חשוב להבין את הצורך בביצוע בדיקה מקיפה כשמתחייבים למחזור משכנתא, ולקבל סיוע של יועצי מימון שיסייעו לכם להשוות בין האפשרויות הניצבות בפניכם. ברור שמומלץ למחזר את המשכנתא ולחסוך בתשלומים, אך יש להבין את התנאים החדשים ולהשוות אותם לתנאים הישנים.

הליך מחזור משכנתא הוא הליך קל יחסית, היות והוא מתמקד בשינוי תמהיל המשכנתא והריביות בבנק שממנו לקחתם את המשכנתא, או שאפשר לסגור את המשכנתא הקיימת ולהקים משכנתא חדשה, בבנק אחר, עם ריביות ותמהיל טובים יותר.

כדי להתנהל על הצד המשתלם ביותר מבחינתכם, יש לבדוק עם יועץ משכנתאות את הערכתו לגבי רמת החיסכון האפשרית, בהשוואה למשכנתא הקיימת.

מחזור משכנתא: מה זה?

מחזור משכנתא הוא הליך פיננסי שמתאים למצבים בהם אתם מעוניינים לשדרג את המשכנתא הקיימת שלכם על מנת ליהנות מתנאים משופרים שתואמים את תנאי השוק כיום ואת מצבכם הכספי. תהליך זה כולל נטילת משכנתא חדשה במקום המשכנתא הקיימת, לאחר סגירתה, בתנאים טובים יותר מכפי שקיבלתם על המשכנתא הישנה שלכם.

אלא שחשוב להקפיד ולוודא שהתנאים החדשים של המשכנתא באמת טובים ומשופרים יותר מבחינתכם. יועצי מימון שמלווים אתכם בתהליך מיומנים באיתור המסלולים המשתלמים ביותר למחזור משכנתא, לאחר בדיקה מקצועית של כל הנתונים הקשורים להליך.

איך זה קורה?

הליך מחזור משכנתא מתאים לכם אם רכשתם לפני מספר שנים דירה בהלוואה שהריבית עליה גבוהה יחסית. היום המצב הכלכלי של המשק השתנה, ובהתאם, גם הריבית במשק נמצאת בשפל, כך שאם יש לכם התחייבות למשכנתא קיימת, יש לכם אפשרות להחזיר את ההלוואה באמצעות פריסה מחדש של המשכנתא, בתנאים החדשים.

אלא שההליך הזה אינו פשוט וכמו שאוהבים בישראל, הוא כרוך בבירוקרטיה ענפה. אלא שבשורה האחרונה, אם אתם בוחרים בהליך מחזור משכנתא, אתם יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההחזר.

חשוב לקחת בחשבון את הסוגים השונים של העמלות הצפויים בדרך

לפני שתתחייבו להליך מחזור משכנתא, כדאי שתחשבו את כדאיות התהליך, ובמיוחד חשוב שתבינו את כל "המילים המסובכות", ומהם סוגי הקנסות והעמלות הצפויים לכם כשאתם מבקשים לפרוע מוקדם מהצפוי את המשכנתא שלכם, ולמחזר אותה.

עמלת תפעול

כשמה כן היא. זוהי עמלה קטנה בשיעור של מספר של עשרות שקלים בודדים. עמלה זו נחשבת לקבועה ושאינה ניתנת לביטול, והבנק משתמש בה על מנת לממן את פעולת ביצוע מחזור המשכנתא.

עמלה בגין העדר הודעה מוקדמת: כסף מיותר שיוצא מכיסכם

זוהי עמלה בגובה של 0.1% הנגבית על ידי הבנק למקרה שלא הודעתם מראש על כוונתכם לפרוע את המשכנתא הקיימת על מנת למחזר אותה.

כדי שתימנעו מקנס מיותר זה, חשוב שתקפידו ליידע את הבנק לפחות שבועיים לפני כוונתכם למחזר את המשכנתא.

עמלת מדד ממוצע: בהתאם לתאריך ביצוע פירעון ההלוואה

עמלה זו תתבקשו לשלם רק אם לקחתם את המשכנתא הקיימת במסלול צמוד מדד. מטרת העמלה היא לפצות את הבנק עקב עליית המדד, והגובה של העמלה עומד על מחצית משיעור המדד הממוצע אשר נמדד ב-12 המדדים האחרונים לפני המועד בו נקבע הפירעון המוקדם של המשכנתא.

המטרה היא לכסות את ההפסדים הצפויים לבנק בתאריכים שבין הראשון ל-15 בחודש, כך שאם הפירעון המוקדם משולם לאחר ה-16 לחודש, עמלה זו לא תשולם כלל.

עמלת היוון כתוצאה מהפרשי ריבית: העמלה הכי משמעותית

עמלה זו מחושבת בהתאם לפער שנוצר בין הריבית הממוצעת במשק, בהתאם להגדרות שנקבעו על ידי בנק ישראל במועד פירעון המשכנתא הקיימת, לבין הריבית שנקבעה בתנאי המשכנתא. זוהי העמלה הכי משמעותית שתתבקשו לשלם בהליך מיחזור משכנתא.

עמלת הפרשי שער: אם תתנהלו נכון, תימנעו ממנה

זוהי עמלה אותה תתבקשו לשלם במקרה שתנאי המשכנתא הקיימת שלכם נקבעו בהתאם למסלול צמוד מטבע זר.

גובה העמלה מחושב בהתאם להפרש בין שער המטבע הזר ביום של פירעון המשכנתא, לבין שער המטבע כעבור יומיים. תוכלו להימנע מעמלה זו אם תקפידו ליידע את הבנק לפחות יומיים טרם מועד פירעון המשכנתא.

האם הליך מחזור משכנתא מתאים לכם?

לפני שתבצעו מחזור משכנתא, חשוב לבדוק תחילה את תנאי המשכנתא הקיימת עם יועץ משכנתאות מקצועי, שאתר זה מחבר אתכם אליו, על מנת שניתן יהיה להבין את רמת החיסכון האפשרית במשכנתא החדשה, לעומת המשכנתא הקיימת, ואם כדאי למחזר אותה.

הליך מחזור משכנתא מתאים למצבים בהם התרחש שינוי משמעותי במצב הכלכלי שלכם או במצב הכלכלי הרווח בשוק הנדל"ן, או אם התרחש שינוי בשוק המשכנתאות, בסביבת הריביות בשוק וברגולציה שבנק ישראל מטיל על הבנקים.

כך, למשל, אם נכנסו לכם הכנסות משמעותיות כתוצאה מירושה, פדיון חסכון גדול, או פיצויי פיטורין בשווי משמעותי, או כשהריבית במשק צונחת בירידה תלולה וחדה, ועכשיו אתם מעוניינים לשנות את מסלול המשכנתא שלכם ובעיקר לשנות את תנאי ההחזרים החודשיים, ולמחזר את המשכנתא, ההליך מומלץ לכם.

התנאים החדשים של המשכנתא לעומת התנאים הישנים

חשוב לתת את הדעת על חלוקת המסלולים השונים אשר מאפיינים את ההלוואה שלכם, היות וכל מסלול הוא ייחודי כשאתם מבקשים לפרוע מוקדם יותר את ההלוואה.

אם, למשל, יש לכם משכנתא במסלול של ריבית קבועה, ועכשיו אתם מבקשים לפרוע אותה מוקדם מהתאריך המוסכם, תתבקשו לשלם קנס יציאה גבוה על מנת לפצות את הבנק על ההפסדים שגרמתם לו, ובגין הפרשי היוון. במקרה זה, חשוב לתת את הדעת על העלויות הכרוכות בקנס היציאה, לפני שמחליטים על מחזור משכנתא.

לעומת זאת, אם יש לכם משכנתא במסלול של ריבית משתנה על בסיס חודשי, הקנס שתתבקשו לשלם בגין יציאה מוקדמת, לא יהיה משמעותי.

כל התשובות לכל השאלות שלכם במקום אחד

אתר Logicash הוקם במטרה לספק לגולשים שמחפשים מידע אמין על יועצי מימון, כשהם מבקשים לרכוש דירה, לקחת הלוואה, לשעבד נכס או למחזר משכנתא. כאן תמצאו את המידע המקיף על גופי המימון הבנקאיים והחוץ בנקאיים, ואם תזדקקו לליווי בתהליך, היועצים שלנו זמינים לשירותכם. פשוט מלאו את הפרטים שלכם באתר ואחד מאתנו ישוב אליכם בהקדם.